Zniesienie wspólności najmu lokalu komunalnego. Zniesienie wspólności najmu lokalu z ważnych powodów przez sąd na żądanie jednego z małżonków (art. 680 zn. 1 § 2 zdanie drugie K.c.) następuje na podstawie stosowanych odpowiednio przepisów prawa materialnego o ustanowieniu rozdzielności majątkowej (zob. art. 52 K.r.o.) i Wydatki na zakup oraz wykończenie mieszkania dokonane przed rozszerzeniem wspólności majątkowej małżonków stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe - uznał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 06.05.2021 r. nr 0115-KDIT1.4011.66.2021.2.JG. Zgodnie z art. 31 § 1 ww. Kodeksu z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). W związku ze wskazaną na wstępie zasadą wspólności prawa najmu, zagadnienie wypowiedzenia stosunku najmu przez jednego z małżonków powinno być rozpatrywane z uwzględnieniem przepisów Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego o zarządzie majątkiem wspólnym. Zgodnie z art. 36 § 2 KRO, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać Zgodnie z art. 28[1] Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Prawo do korzystania z mieszkania współmałżonka podczas trwania małżeństwa nie jest zależne od tego, kiedy małżeństwo to zostało zawarte ani w jakim ustroju Właściciel mieszkania, który zarabia na jego wynajmie, może robić to w dwojaki sposób: w ramach działalności gospodarczej lub poza działalnością gospodarczą (najem prywatny). Do niedawna przepisy pozostawiały także sporą dowolność co do wyboru formy opodatkowania najmu. Zmienił to wprowadzony z początkiem 2022 r. Nabycie własności nieruchomości przez jednego z małżonków – dziedziczenie. Podobnie, jak w ww. przypadku, nieruchomość wówczas zasadniczo wchodzi do majątku odrębnego małżonka. Małżonek – właściciel może następnie dokonać darowizny na rzecz współmałżonka. Jednakże wtedy może pojawić się konieczność zapłaty 1RLK7. Pan o nicku Pedro22 zasugerował, że to zależy od kilku czynników, które to w ostatnim poście w miarę dokładny sposób przybliżyłam, chcąc mieć nie koniec jednak problemu, w rozwiązaniu którego proszę o podstawie wypowiedzenia, o którym mowa wyżej, dostałam wyrok eksmisyjny. Wyłącznie ja otrzymałam ten wyrok. Właściciele tylko wobec mnie składali pozew, bo "niby" tylko ja miałam wyrok o tytule prawnym do zajmowanego lokalu (ten, o którym mowa wyżej) Złożyłam apelacje od tego wyroku, nie podniosłam w niej sprawy bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu przeprowadzonej wyłącznie w stosunku do mojej osoby, z pominięciem męża. Co mogę zrobić w tej sytuacji ? Czy na etapie apelacji można dołączyć takie pismo o bezskuteczności tego wypowiedzenia umowy najmu, na którym oparł się Sąd I instancji wydając wyrok o wyłącznie mojej eksmisji ? Prawo przewiduje szczególne rozwiązania dotyczące nawiązania stosunku najmu między wynajmującym, a najemcą, który posiada własną rodzinę. Rozwiązania te mają na celu zapewnienie odpowiedniej ochrony rodzinie najemcy ( a konkretnie jego małżonkowi). Wspólny najem dla małżonków Jeżeli umowa najmu została zawarta w trakcie trwania małżeństwa, a dany lokal ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej rodziny, to wówczas oboje małżonków automatycznie staje się współnajemcami danego lokalu. Do powstania współnajmu nie jest potrzebny podpis obojga małżonków na umowie, wystarczy podpis jednego z małżonków oraz to, że dane mieszkanie będzie służyło zaspokajaniu ich wspólnych potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli natomiast mieszkanie będzie służyło zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tylko jednego małżonka np. związanych z separacją, to najem taki nie będzie dotyczył całej rodziny i drugi z małżonków nie stanie się powstania wspólności najmu nie ma znaczenia to, jaki panuje ustrój majątkowy między małżonkami. Małżeńska wspólność najmu lokalu mieszkaniowego ma charakter łączny i przymusowy. Oznacza to, że korzysta ona ze szczególnie mocnej ochrony prawnej. W przypadku śmierci jednego z małżonków drugi nie musi obawiać się o swoją przyszłość w zakresie prawa najmu, ponieważ od samego początku było on stroną umowy najmu pomimo tego, że nie figurował w umowie najmu. Co w przypadku rozwodu W przypadku, gdy między małżonkami dochodzi do rozwodu, wówczas najem mieszkania jest traktowany jako majątek dorobkowy byłych małżonków i podlega podziałowi. Jeśli w sprawie o podział majątku sąd przyznaje prawo najmu jednemu z byłych małżonków, to musi przyznać lokal socjalny drugiemu, gdy ten spełnia ku temu warunki. Możliwa jest również sytuacja, w której sąd przyznaje mieszkanie jednemu z małżonków, a drugi z byłych małżonków otrzymuje spłatę swojego udziału z tytułu prawa najmu lokalu. Bez znaczenia jest tutaj fakt czy najem mieszkania dotyczy jednego, czy też obojga małżonków, ważne jest to, że umowa była zawarta w trakcie trwania małżeństwa. Z reguły sąd dokonuje podziału najmowanego mieszkania w określonych częściach, oznaczając zakres korzystania przez byłych małżonków z poszczególnych pomieszczeń wchodzących w skład mieszkania. Taki stan rzeczy wynika z tego, że każdy z byłych małżonków zachowuje status współnajemcy z racji tego, iż przysługuje mu udział w majątku wspólnym (którym jest również prawo najmu lokalu). Prawo najmu trwa nadal pomimo rozwodu i oboje eks -małżonkowie pozostają nadal współnajemcami pomimo tego, że nie są już regulacja prowadziłaby do sytuacji, w których jeden z małżonków pozostawałby bez mieszkania, co w znacznym stopniu przyczyniłoby do wzrostu eksmisji (a także zjawiska bezdomności), i miałoby dalece niekorzystne skutki prawna: art. 680(1) kodeksu cywilnego art. 32 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF) Wynajmując mieszkanie mało kto zastanawia się nad sytuacją prawną osoby wynajmującej. Warto poznać odpowiedzi na pytania dotyczące możliwości wynajęcia mieszkanie od jednego z małżonków w trakcie trwania bądź ustania małżeństwa. Czy czynność prawna dokonana w takiej sytuacji jest ważna? Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w sposób wyczerpujący udzielają odpowiedzi w przypadku, gdy związek małżeński trwa. Mianowicie art. 37 KRO stanowi, iż zgoda drugiego współmałżonka jest wymagana do:1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo paragrafy tego przepisu stanowią, iż ważność umowy, która została zawarta przez jednego małżonka jest uzależniona od zgody drugiego. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Gdy małżonek, którego zgoda jest wymagana tego nie uczyni, druga strona staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Zatem z treści art. 34§4 KRO jednoznacznie wynika, że do ważności czynności umowy najmu wymagana jest zgoda obojga małżonków. Sytuacja ulega zmianie po rozwodzie, wspólność ustawowa małżeńska przeistacza się we współwłasność ułamkową, zasadniczo 50/50, tzn. współwłaściciel ma określony udział, którym może dowolnie dysponować ( KC).Jeśli współwłaściciele chcą podzielić między siebie majątek utworzony w trakcie trwania związku małżeńskiego (zlikwidować współwłasność przez wprowadzenie osobnego prawa własności), mogą to zrobić w formie umowy, bądź sądownie, skutkiem złożenia wniosku o podział majątku. Ustawodawca dążąc, by współwłasność ułamkowa była sytuacją chwilową, zmienił przepisy dotyczące kosztów związanych ze złożeniem wniosku o podział majątku. Od dnia r. obowiązuje nowa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, która stanowi, iż opłata stała za złożenie wniosku o zgodny podziału majątku wynosi 300 zł, w przypadku braku zgody 1000 zł ( Uchylone zostały przepisy dotyczące pobieranego wpisu od wniosku o podział majątku w wysokości 1/5 wpisu stosunkowego, obliczonego od wartości majątku podlegającego podziałowi. W sytuacji, gdy byli małżonkowie nie podejmują działań w kierunku zniesienia współwłasności, sytuacja prawna komplikuje się. Byli małżonkowie dysponują majątkiem w częściach ułamkowych, ich udział rozkłada się (zasadniczo) w stosunku 50/50. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego byli małżonkowie, obecnie współwłaściciele muszą sprawować zarząd nad rzeczą wspólną. Przechodząc do odpowiedzi na pytanie będące przedmiotem analizy, wyjaśnienia wymaga, do jakiej kategorii czynności, wynajęcie mieszkania należy. Przepisy o czynnościach zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd znajdują się w regulacjach Kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, jednak w żadnym z w/w źródeł prawa nie ma definicji tych pojęć. Słuszne wydaje się założenie ustawodawcy, że ocena i prawidłowa kwalifikacja określonego działania wymaga każdorazowego uwzględnienia okoliczności konkretnego stanu faktycznego. Doktryna i orzecznictwo wypracowały jednolite stanowisko, mianowicie: do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. W granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Inne zaś czynności mieszczą się w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu (System prawa prywatnego, tom 3, Prawo rzeczowe, red. T. Dybowski, Warszawa 2003, Od rozstrzygnięcia kwestii, czy dana czynność będzie czynnością zwykłego zarządu, czy też przekroczy ramy zwykłego zarządu, będzie zależeć sposób podejmowania decyzji przez współwłaścicieli. Zgodnie z Kodeksem cywilnym do dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 KC). Do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna już jest ich jednomyślność (art. 199 KC). Czynności podjęte bez koniecznej zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli są bezwzględnie nieważne, o ile takiej zgody nie zastąpi stosowne orzeczenie wynajmowanie wspólnego mieszkania przez jednego z eksmałżonków jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Umowa najmu zawarta w takich warunkach jest czynnością prawnie nieważną. Osoby zajmujące lokal na podstawie nieważnej umowy, zajmują go de facto bez tytułu prawnego. Tym samym zaleca się wnikliwe badanie sytuacji prawnej lokalu, który ma zostać Hillsautor: Marlena Flis Prawnik Najmem lokalu stanowiącego współwłasność W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z najmem lokalu stanowiącego Pani współwłasność jako małżonki. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zgoda na czynność rozporządzenia rzeczą wspólną, o której mowa w art. 199, może być wyrażona, zgodnie z art. 60, przez każde zachowanie się współwłaściciela, które ujawnia jego wolę w sposób dostateczny (por. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 stycznia 2013 r., sygn. akt V CSK 79/12). Powierzenie zarządu nad wspólnym mieszkaniem Może Pani zawrzeć z małżonkiem umowę powierzającą Pani wykonywaniu zarządu nad wspólnym mieszkaniem. Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie stanowiskiem: umowa współwłaścicieli powierzająca wykonywanie zarządu jednemu z nich wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania zarządu określone w art. 199–202 (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt II CSK 218/06). Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych: przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Rozliczanie najmu jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą Jednak biorąc pod uwagę, iż Pani chciałaby rozliczać najem jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, oraz fakt, iż urzędy skarbowe upatrują obowiązek zapłaty podatku nie w fakcie posiadania nieruchomości, ile w prawie do pobierania z niej pożytków (np. w skutek podpisanej umowy najmu), i ponieważ dochód ten miałby pozostawać w związku z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, to można zgodzić się ze stanowiskiem, iż to na Pani ciąży obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Do podobnego wniosku doszedł Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 2 lutego 2010 r. o sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG, w której to stwierdził, iż „warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Umowa zawarta przez współwłaścicieli nie znosi współwłasności, powoduje jednak, iż wnioskodawca ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem”. Jednak dla bezpieczeństwa mogłaby Pani wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej przez Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. Na podstawie art. 14 b ustawy Ordynacja podatkowa: „§ 1. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). § 2. Wniosek o interpretację indywidualną może dotyczyć zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzeń przyszłych. Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej podlega opłacie w wysokości 40 zł, którą należy wpłacić w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku (at. Art. 14f § 1)”. Zastosowanie się do interpretacji indywidualnej przed jej zmianą, stwierdzeniem jej wygaśnięcia lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego interpretację indywidualną nie może szkodzić wnioskodawcy, jak również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej (art. 14k § 1). Tak więc po wydaniu interpretacji indywidualnej właściwe organy podatkowe nie mogłyby z mocą wsteczną stwierdzić obowiązku zapłaty podatku dochodowego przez Pani męża. Umowa najmu okazjonalnego - opis Jeżeli chodzi o sam najem, który byłby zawierany z osobą fizyczną, to warto rozważyć skorzystanie z instytucji najmu okazjonalnego, zapewniającego właścicielowi większą ochronę przed nieuczciwym najemcom. Umowa ta daje prawo do dokonania „uproszczonej” eksmisji uciążliwego lokatora. Zgodnie z art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: „1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. 2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności: 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. 3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5. 4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. 5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4. 6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 7. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzaniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości), określoną dla miasta stołecznego Warszawy”. Warto też spisać protokół zdawczo-odbiorczy zawierający dokumentację fotograficzną oraz spis wyposażenia mieszkania. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Rozliczanie najmu przez jednego z małżonków - wyNajemca Zainteresuje Cię równieżPodatek od wynajmu 10/01/2022 Wybór formy opodatkowania najmu w 2022 roku Z pewną nostalgią i smutkiem na myśl przychodzą słowa piosenki o ostatniej niedzieli. W tym przypadku nie będzie to siódmy…Podatek od wynajmu 29/07/2019 Koniec najmu a oświadczenie do Urzędu Skarbowego Koniec najmu wciąż dla wielu osób powoduje niepewność jak zachować się względem fiskusa. Czy Urząd Skarbowy wymaga złożenia oświadczenia o…Podatek od wynajmu 22/07/2019 Najemca nie płaci czynszu za mieszkanie Problemy z płatnością czynszu dotknęły choć raz pewnie większość Wynajmujących. Niestety, sytuacja w której Najemca nie płaci czynszu najmu nie…O mnieNazywam się Borysław Pasierbski i mam ogromną przyjemność prowadzić serwis wykształcenia jestem prawnikiem. Specjalizuję się w zarządzaniu najmem. Jestem współzałożycielem wielokrotnie nagradzanej Orłami Nieruchomości firmy Gestor Home świadczącej usługi kompleksowej obsługi najmu, doradztwa oraz pośrednictwa w kupnie i sprzedaży nieruchomości. Miałem przywilej szkolić i wdrażać dziesiątki osób rozpoczynających swoją drogę z zarządzaniem najmem. Czytaj więcej

wynajem mieszkania przez jednego z małżonków